24.10.2007
HN.IHNED.CZ
Varšava zažívá boom – město se během několika příštích let chystá přijmout více investic než kterákoli jiná metropole v Evropské unii a díky silnému ekonomickému růstu Polska by mělo posílit svou pozici nejvýznamnějšího hospodářského centra střední Evropy.
Od vstupu Polska do EU v roce 2004 stoupají ceny domů a bytů ve Varšavě, jakož i v dalších velkých polských městech strmě vzhůru. Přesto nabídka není schopna uspokojit poptávku. Přes 90 % dodávek je letos prodáno předem.
Podle společnosti Ober-Haus, nejvýznamnější polské realitní kanceláře, je polský trh s nemovitostmi nejatraktivnější v Evropě. Varšava a její okolí jednoznačně představují nejrychleji se vyvíjející realitní trh v Polsku s největším podílem zahraničních investic v daném sektoru. Od vstupu Polska do EU v roce 2004 stoupají ceny domů a bytů ve Varšavě, jakož i v dalších velkých polských městech strmě vzhůru hlavně díky nízko úročeným hypotékám.
Trh je velmi živý, zájem o byty roste
Mnohaletá stagnace na trhu realit nakonec vedla k až překotnému nakupování bytů. „Trh je velmi živý,“ říká Bogumil Rutkowski, manažer špičkové varšavské mezinárodní realitní kanceláře Knight Frank. „Tento boom trvá od druhé poloviny roku 2003, v poslední době však stále akceleruje.“ Podle společnosti Knight Frank vzrostly jen v průběhu roku 2005 ceny nemovitostí v nejlepších lokalitách Varšavy o 30 %, v ostatních silně poptávaných lokalitách pak o 10 až 20 %. Dnešní ceny jsou o více než 60 % vyšší než před pouhými dvěma roky. Nyní se například cena dvoupokojového bytu o rozloze kolem 65 m2 ve středu Varšavy pohybuje od 180 tisíc do 350 tisíc dolarů. Obvyklá doba prodeje klesla z několika měsíců v roce 2005 na zhruba dva týdny v roce 2006. Jedinou výjimkou jsou velkometrážní byty, jejichž prodej trvá déle.
Jedním z klíčových argumentů je také populace. Ve Varšavě žijí více než dva miliony obyvatel, což činí pouze pět procent celkové polské populace. Ve většině evropských hlavních měst však žije v průměru 15 % populace té které země.
Když navštívíte většinu varšavských firem a zeptáte se, kde jsou jejich zaměstnanci trvale hlášeni, zjistíte, že 40 % z nich není hlášeno ve Varšavě, ale ve městě či vesnici, odkud pocházejí. Oficiální přírůstek varšavského obyvatelstva je 100 tisíc lidí ročně. Mnozí z nich přicházejí do Varšavy pracovat a „vylepšit si životopis“ u prestižních firem s tím, že se později vrátí do svých rodných měst. K tomu však mnohdy nedojde. Většina z nich zůstane ve Varšavě natrvalo. Neustávající proud nově příchozích ovlivňuje primární i sekundární trh s nemovitostmi; v obou případech poptávka silně převyšuje nabídku.
Přibývá zahraničních firem
Navíc se ve Varšavě usazuje stále rostoucí počet zahraničních firem. Podle výroční zprávy renomované realitní společnosti Cushman & Wakefield se zde chce etablovat více společností než v Londýně, Moskvě či Praze. Varšava vděčí za svou pozici především stále levné pracovní síle a dostupnosti vysokoškolsky vzdělaných lidí.
Tento překotný rozvoj má ovšem i svá rizika. K lednu 2004 vypršela platnost všech územních plánů a nyní musí být vydány nové, což může zabrat hodně času. Nedostatek pozemků, pro něž jsou k dispozici územní plány, ztěžuje výstavbu. V důsledku toho jsou pozemky s platnými územními plány prodávány rychle a za přemrštěné ceny.
V centru vznikají architektonické perly
Územní plán má přímý vliv i na charakter nové budovy. To vede k výstavbě moderních několikaposchoďových obytných bloků v centrálních částech města. Kvůli nedostatku volného místa začínají developeři pomalu kupovat a renovovat staré budovy v centru Varšavy. Tak vznikají skutečné architektonické perly s luxusními byty. Někdy je to jediný způsob, jak žít v centru města. Ceny pozemků v samotné Varšavě výrazně vzrostly. V současné době činí průměrná cena za metr čtvereční 300 dolarů a blíže k centru přesahuje i tisíc dolarů.
Investice do nemovitostí se pohybují v miliardách
V červenci 2006 nový premiér Jaroslaw Kaczynski ve své úvodní řeči prohlásil, že nová výstavba bude pro jeho vládu prioritou. Pozorovatelé ovšem tvrdí, že pro výstavbu bylo uvolněno příliš málo pozemků, než aby se v blízké budoucnosti mohlo podařit nasytit poptávku. Navzdory tomu se obrat investic do nemovitostí v Polsku jen během posledních pěti let zvýšil desetinásobně. Podle špičkové realitní kanceláře Jones Lang LaSalle (JLLS) dosáhl obrat v roce 2005 částky 2,5 miliardy eur. Do roku 2006 obrat již přesáhl 3,5 miliardy eur.
Ceny rostou s každým novým projektem
Ceny domů a bytů rychle rostou. Koncem minulého roku přesáhla průměrná cena varšavského bytu pět tisíc zlotých za metr čtvereční. Současná průměrná cena již přesahuje 6500 zlotých (2100 dolarů) za m2 bytu v základním standardu. S každým novým projektem developeři zvyšují ceny, a co je zarážející, lidé tyto ceny akceptují. Všechny projekty v atraktivních lokalitách Varšavy začínají na deseti tisících zlotých za m2. Existují dokonce i stavby jako Zlota 44 v centru, pro něž ještě nebylo ani vydáno povolení, a přesto se už našli zájemci ochotní zaplatit více než 24 tisíc zlotých za čtvereční metr.
Byty jsou vynikající investicí
Ještě před nedávnem zájemci kupovali byty pouze pro vlastní potřebu. Nyní se byty stále častěji stávají předmětem vynikající investice domácích i zahraničních kupujících. Vstup Polska do EU vedl k tomu, že byty kupují zahraniční investoři, zejména spekulanti z Irska, Španělska, Izraele a Velké Británie. Takoví investoři skupují v jednotlivých projektech 20 až 50 bytů, zájem však mají jen o velké byty (nad 100 m2) vysokého standardu. Někdy to vede k až absurdním situacím, kdy developer odstoupí od smluv s individuálními klienty a rozhodne se raději pro bohatého zahraničního investora, který koupí celý „balík“.
O byty mají zájem i zahraniční investoři
Mnozí zahraniční investoři přirovnávají Polsko k Irsku a Španělsku před 15 až 20 lety a věří, že zde dojde k obdobnému cenovému zhodnocení rezidenčních nemovitostí. Jen v minulém roce bylo španělským, britským a irským investorům ve Varšavě prodáno okolo 700 bytů, což tvoří šest až sedm procent trhu. Bytové jednotky nezůstávají prázdné – pronajímají se místním za slušnou cenu. Za většinu bytů se vybírá měsíční nájemné do 1500 zlotých, což představuje rozumnou a udržitelnou částku. Ve Varšavě jen vysoké školy vykazují přes 300 tisíc studentů, kteří tvoří významnou část nájemců. Obecně si stále můžete luxusní byt ve Varšavě koupit za cenu skromné garsonky v Londýně.
Ceny se v nejbližší době nezastaví
Všechny ukazatele naznačují další růst. Pokud cena za m2 obytné plochy špičkového bytu je deset tisíc eur ve Velké Británii, Německu či Francii, pět tisíc eur ve Španělsku a méně než dva tisíce eur v Polsku, dojde ke sbližování cen. Tento proces potrvá zhruba 10 až 15 let. Ceny bytů v Polsku budou tedy i nadále rok za rokem stoupat, a to po velmi dlouhou dobu. Největší poptávka je po standardních dvoupokojových a třípokojových bytech (50-65 m2) a nadstandardních (60-85 m2), a to nejlépe v maximálně čtyřpatrových domech.
V sektoru luxusních a nadstandardních bytů patří mezi hlavní hráče developeři opírající se o zahraniční kapitál, jako např. Boygues Immobilier (Francie), Viterra Development (Německo), Ghelamco (Belgie), Maripol, IONA Investments (vše Izrael) a Skanska (Švédsko).
Hodnotu bytu určuje lokalita
Průměrná cena za m2 varšavského bytu, stejně jako v jiných městech, závisí zejména na lokalitě. Vyšší hodnotu mají čtvrti blíže k centru, s větší plochou volných prostranství (parků) a s dobrou dopravní dostupností. Za luxusní čtvrť je považována např. Saska K#234#pa – pro novou bytovou výstavbu zde není prakticky žádný volný prostor. Proto zde kvete sekundární trh s nemovitostmi.
Největšími staveništi Varšavy jsou Wilanów, Mokotów, Bemowo a předměstská oblast Bialol#234#ka. Pokud by si však zákazníci mohli zvolit umístění své investice, věnovali by více pozornosti lokalitám, jako je Ochota, #175#oliborz či Bielany. Naprostá většina zákazníků by ovšem nejraději bydlela v centrálně položené čtvrti Mokotów, kde je průměrná cena za m2 nejvyšší (8500 zlotých oproti 6500 zlotých ve zbytku Varšavy).
Druhým nejvíce preferovaným městským obvodem pro bydlení je Ursynów, jemuž se přezdívá „největší ložnice Varšavy“. Poptávka po bytech v této části města je vysoká již několik let. Jednopokojové a dvoupokojové byty v Ursynówě s cenou do 300 tisíc zlotých jsou nejžádanější a prodávají se nejrychleji.
Nižší ceny jsou na okraji města
Mnohem nižší ceny jsou hned za hranicí Varšavy. Dokončují se investice do nemovitostí v okruhu až do 30 kilometrů od města, a to v obcích jako Zielonka, Magdalenka, Konstancin, Niepor#234#t, Józefoslaw či Grodzisk Mazowiecki. Velmi dobře se zde prodávají jak jednotlivé byty (50-60 m2), tak i rodinné domy.
Pro bezpečnou investici většina analytiků doporučuje držet se hlavního města Varšavy a zejména nové výstavby. Zde nastal nejvýraznější nárůst cen a nabízejí se zde nejdražší byty. Varšava je nejpřelidněnějším městem Polska. Je zde také největší sdružení pronajímatelů v Polsku. Výnosy překračují 10 % s meziročním růstem kapitálu o 15 až 20 % po dobu minimálně příštích pěti, možná i deseti let.
Nabídka není schopná uspokojit poptávku
Jedna věc je na varšavském trhu nemovitostí jistá – nabídka není schopna uspokojit poptávku. Přes 90 % dodávek je letos prodáno předem. Vnitřní poptávka i bez investorů ze zahraničí zdaleka přesahuje nabídku. Když si chce potenciální zákazník koupit byt od developerské společnosti, je před ním obvykle fronta dalších zájemců ochotných zaplatit předem za rezervaci. To vytlačuje mnoho lidí na sekundární trh. V důsledku toho rostou ceny na sekundárním trhu zhruba stejně jako na trhu primárním. Ceny za byty postavené v sedmdesátých letech se téměř vyrovnaly cenám za novou výstavbu.
Významný je růst osobních příjmů
Mezi faktory, jež by podle očekávání měly dále podporovat poptávku po bydlení, patří významný růst osobních příjmů, příznivá daňová politika nové vlády a výhodné bankovní půjčky. V kombinaci se zjednodušením administrativních procedur spojených se získáním stavebního povolení lze očekávat, že další boom bytové výstavby v Polsku bude pokračovat po několik dalších let.
(autor je finanční konzultant)
